今天的標(biāo)題是《建筑生命體、城市進(jìn)化論》,。人類從原始人進(jìn)化到現(xiàn)代人,，是有一個(gè)漫長的進(jìn)化過程。建筑其實(shí)也是一樣,，慢慢地從低到高,，從純粹的鋼筋混凝土，慢慢進(jìn)化到了智慧建筑,。
我會從六個(gè)方面逐一為大家介紹,，如何從傳統(tǒng)的鋼筋混凝土進(jìn)化到智慧建筑。
第一,，房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)公司在樓宇管理上的痛點(diǎn)分析,。
我的話題,，針對的是中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。過去20-30年的時(shí)間里,，房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常大的變化,。
首先，我們從一個(gè)純粹的賣方市場,，經(jīng)過眾多調(diào)控以后,，慢慢朝買方市場轉(zhuǎn)變。在之前，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都是以銷售為導(dǎo)向,，并沒有以運(yùn)營為導(dǎo)向,。這是產(chǎn)生運(yùn)營環(huán)節(jié)能耗過高、成本過高的最主要原因,。
第二,，我們的地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)建造之初、物業(yè)持有的階段,，以及將來運(yùn)營方在運(yùn)營的過程當(dāng)中,，責(zé)權(quán)是分離的。
第三,，通過調(diào)研,，我們發(fā)現(xiàn)在日本和香港，樓宇運(yùn)營工程師是非常高素質(zhì)的,。這樣的話,，他們對整個(gè)復(fù)雜的機(jī)電系統(tǒng)掌握和運(yùn)用的比較好，運(yùn)營的情況就比較好,。
第四,，當(dāng)物業(yè)進(jìn)入到運(yùn)營階段，物業(yè)公司在細(xì)分市場上,，專業(yè)化程度實(shí)際上是不夠的,。這產(chǎn)生了目前很大的一個(gè)痛點(diǎn)，就是商業(yè)物業(yè)管理方如何尋找一個(gè)可靠的專業(yè)服務(wù)商,，成了運(yùn)營的戰(zhàn)略問題,。因?yàn)橛泻芏嘈〉墓荆捎诘赜蛐苑浅?qiáng),，在為一個(gè)機(jī)電系統(tǒng)做運(yùn)維服務(wù)的時(shí)候,，實(shí)際效果沒有想象中那么好，反而問題非常多,。
第五,，客戶對辦公環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，需求持續(xù)提高,。辦公環(huán)境,，比較容易理解，是在寫字樓里面,；商務(wù)環(huán)境,，是在酒店、商場里面,。我們知道,，客戶滿意度有幾個(gè)非常核心的因素：比如說安全,、比如說服務(wù)、比如說運(yùn)維管理的人性化,。直接產(chǎn)生滿意度影響的現(xiàn)象有哪些呢,？比如說，辦公室公共區(qū)域的溫度,、空氣質(zhì)量,、等待電梯時(shí)間和停車位運(yùn)營，這些都是造成客戶滿意或者不滿意的一些核心因素,。產(chǎn)生客戶不滿意的根源,，實(shí)際是因?yàn)槲覀儤怯畹闹腔刍潭炔桓撸拗屏宋飿I(yè)公司,，限制了運(yùn)營服務(wù)人員提供高水平的服務(wù),。
那為什么樓宇智能化的程度不夠會限制這種服務(wù)呢？
首先,，是因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)機(jī)電設(shè)備的系統(tǒng)非常復(fù)雜,。在設(shè)計(jì)之初，如果不對將來的運(yùn)營做考慮的話,，沒有辦法讓每一個(gè)機(jī)電的子系統(tǒng)進(jìn)行自動調(diào)節(jié)和自動運(yùn)營,。同時(shí)，開發(fā)商和物業(yè)公司在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的過程當(dāng)中,，速度過快,，導(dǎo)致工作人員跟不上我們的擴(kuò)張速度。
目前,，我們的物業(yè)服務(wù)當(dāng)中,，最常見的兩個(gè)情況：
1、“手工管理”自動控制系統(tǒng),。結(jié)果是,，沒有辦法發(fā)揮整個(gè)樓宇自控的自動調(diào)節(jié)功能。比如說,，物業(yè)工程師將會每天或者隔段時(shí)間,，查看數(shù)以百計(jì)、數(shù)以千計(jì)乃至數(shù)以萬計(jì)的機(jī)電設(shè)備,。這種方式效果非常差,，而且效率非常低。如果是一個(gè)大型的商業(yè)綜合體,，面對著幾十臺，甚至上百臺中央空調(diào)設(shè)備的時(shí)候,，根本沒有辦法考慮管理優(yōu)化,。
2,、“人工走查”。即使發(fā)現(xiàn)了問題也沒有辦法進(jìn)行預(yù)警,，因?yàn)橄到y(tǒng)運(yùn)行的時(shí)候,，會直接影響到我們?nèi)粘Ｊ褂谩?/p>
總結(jié)一下這方面的管理痛點(diǎn)：1）缺少系統(tǒng)化的管理和實(shí)時(shí)優(yōu)化，建筑的運(yùn)行品質(zhì)得不到基本保證,；2）故障不能及時(shí)發(fā)現(xiàn),，服務(wù)的品質(zhì)不能得到保證；3）保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)的一些設(shè)定值沒有辦法自動調(diào)整,，導(dǎo)致了巨大的能源浪費(fèi),。
其次，現(xiàn)狀是運(yùn)維管理分散和粗放,，過多的依靠現(xiàn)場人力和物力的投入,，沒有辦法了解整個(gè)機(jī)電系統(tǒng)成千上萬設(shè)備的資產(chǎn)情況。
第二方面,，智慧建筑的定義以及市場前景,。
智慧建筑是西方的舶來品，經(jīng)歷過三個(gè)演進(jìn)階段,。
第一階段,，我們稱它為Smart Building，指的是讓建筑的運(yùn)營和使用者“更便捷,，更綠色的”單體的硬件和軟件技術(shù),；
第二階段，是Intelligent Building,，指的是System of system運(yùn)行,，能夠提供更高層次的運(yùn)營效率和更好的用戶交互工具，通常包含三個(gè)層面：1）改進(jìn)建筑（子）系統(tǒng)控制,；2）做系統(tǒng)的集成,，把整個(gè)樓宇的各個(gè)子系統(tǒng)進(jìn)行集成；3）對接企業(yè)管理,，提供連接的系統(tǒng),。
現(xiàn)在，我們進(jìn)入了智慧建筑的第三個(gè)階段,，要求我們要以一個(gè)集團(tuán)平臺的視角,，要從一個(gè)區(qū)域管理的視角，以及項(xiàng)目運(yùn)維的視角,，來定義和管理我們的智慧建筑,。這就出現(xiàn)了一個(gè)新的詞——移動物聯(lián)網(wǎng)。
第一個(gè)階段和第二階段,，大家都非常熟悉,，我不進(jìn)行過多講解,。我主要從第三個(gè)階段，如何從一個(gè)集團(tuán)的視角和一個(gè)區(qū)域的視角以及項(xiàng)目的視角,，來對智慧建筑進(jìn)行定義,。
大家都知道，一個(gè)開發(fā)商或者物業(yè)公司,，在項(xiàng)目拓展的過程當(dāng)中,，從本地出發(fā)，拓展到本區(qū)域,，同時(shí)走向了全國,。這就要求最初考慮的角度，是一個(gè)項(xiàng)目的角度,。隨著擴(kuò)張的區(qū)域,，管理的范圍就進(jìn)行了大大的擴(kuò)張，當(dāng)一個(gè)公司把業(yè)務(wù)擴(kuò)張到整個(gè)全國的時(shí)候,，必須要對整個(gè)的運(yùn)營管理提出一個(gè)更高的需求,。
從集團(tuán)的角度來講，需要建立一個(gè)統(tǒng)一的平臺來對全國所有的項(xiàng)目進(jìn)行管理,；從區(qū)域的角度來講,，就是按照集團(tuán)統(tǒng)一的平臺要求，將所轄區(qū)域范圍的數(shù)據(jù)能夠放到區(qū)域管理的這個(gè)維度上面來,；從項(xiàng)目的角度來講,，要能夠?qū)嵱茫瑢?shí)事求是地提升自己的管理水平,，降低對人員的依賴,，以及能夠提供運(yùn)維、節(jié)能等服務(wù),。
那么這就到了,，我們需要面對的第三個(gè)問題，如果對智慧建筑進(jìn)行改造和升級,，如何體現(xiàn)不同的解決方案之間的差異,。可以看這張貼出來的圖,。
這張圖有兩個(gè)維度：第一個(gè)維度的橫軸,，是執(zhí)行的難易度和速度；第二個(gè)維度的縱軸,，是投資的回報(bào)率,。我們依次可以看到，傳統(tǒng)節(jié)能方面，最容易做到的就是對墻面的建筑材料,、對玻璃的建筑材料,，以及對一些樓頂，執(zhí)行起來非常容易,。但是，它屬于固定投入,，沒有辦法在將來產(chǎn)生一個(gè)很大的投資回報(bào),。那么我們來看第二個(gè)維度的話，就是對設(shè)備進(jìn)行更換,。比如說,，用更高的效率、更高的這種設(shè)備機(jī)電產(chǎn)品,；最高的一個(gè)維度就是對整個(gè)樓宇自控系統(tǒng)控制進(jìn)行升級,，進(jìn)行平臺級的管理。
我們知道,，一個(gè)建筑的控制以及管理水平對能耗的影響是非常的巨大,。根據(jù)歐洲EN 15232標(biāo)準(zhǔn)，我們將能效等級分成ABCD四個(gè)等級：
能耗最高的,，就是剛才我們的第一個(gè)等級（D）,。雖然在鋼筋混凝土，在建筑材料以及玻璃方面,，做了很多投資,。但是，它屬于一種沒有辦法節(jié)能的控制系統(tǒng),，我們沒有辦法對混凝土和玻璃進(jìn)行操控,；第二個(gè)等級（C），標(biāo)準(zhǔn)樓控系統(tǒng),，有一些簡單的樓宇自控,；第三個(gè)等級（B），已經(jīng)到了聯(lián)網(wǎng)溫控的階段,，能夠?qū)强睾蜆怯罟芾泶蛲?；最高等級的能耗（A），是體現(xiàn)在具有高性能的樓控系統(tǒng)和樓宇管理系統(tǒng),。我可以為大家展開講一下,。
什么叫高性能的樓控系統(tǒng)和樓宇管理系統(tǒng)呢？我們認(rèn)為是,，把整個(gè)樓宇的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面的管理,，對整個(gè)樓宇進(jìn)出的車輛進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控以及管理、對整個(gè)樓宇進(jìn)出的人員進(jìn)行實(shí)時(shí)的管理,。根據(jù)三個(gè)不同的數(shù)據(jù)——人,、車以及設(shè)備設(shè)施的數(shù)據(jù),，反過來影響我們的運(yùn)行策略。大家可能會有疑問,，我們之后也會跟大家繼續(xù)來講,，什么叫設(shè)備運(yùn)行策略？它是根據(jù)數(shù)據(jù),、人員,、車輛的實(shí)時(shí)情況，來對整個(gè)樓宇的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控,。
那么,，如何才能獲得一個(gè)可靠的人、物和設(shè)備智能互聯(lián)的樓宇管理平臺呢,？需要我們利用物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù),，把所有的人人通行、能源,、停車以及設(shè)備運(yùn)營的數(shù)據(jù),，與樓宇自有的技術(shù)信息系統(tǒng)互通互聯(lián)，形成一個(gè)高效低耗的智能樓宇管理平臺,。
我們把這個(gè)平臺分成五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊：對整個(gè)樓宇的全部設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行管理,。而運(yùn)行管理的前提是要對所有的設(shè)備能夠進(jìn)行設(shè)備設(shè)施管理。而設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理的數(shù)據(jù)來源,，是我們的通行,、停車以及合同能源管理。
進(jìn)入第四個(gè)層面,，從智慧社區(qū)到超級樓控,，特斯聯(lián)在不同階段的市場判斷。我們先不要從特斯聯(lián)的判斷出發(fā),，先從客戶的需求角度出發(fā),。在物業(yè)管理的工作范圍之內(nèi)，可以分成了四個(gè)大的部分,，分別是保安,、保潔、客服和運(yùn)維,。保安,、保潔和客服都對人員有非常重要的依賴。運(yùn)維其實(shí)也對人員有非常大的依賴,，但是我們可以通過技術(shù)手段,，來對整個(gè)機(jī)電運(yùn)維做一個(gè)巨大的效率提升。所以特斯聯(lián)將專注的技術(shù)就放到整個(gè)建筑的運(yùn)維方面。
第一點(diǎn),，超級樓控（ABAS BI）的產(chǎn)品特點(diǎn),，是將傳統(tǒng)的IBMS模塊進(jìn)行了集成，對冷站群控模塊進(jìn)行了集成,，同時(shí)完成了能源計(jì)量這三大板塊,。這是從技術(shù)架構(gòu)的角度來描述的。
那么,，如果是從應(yīng)用場景的角度來講,，我們的超級樓控產(chǎn)品，分成了五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的模塊：智慧通行,、智慧停車、設(shè)備設(shè)施管理,、運(yùn)行管理以及能源管理,。ABAS BI超級樓控智慧建筑運(yùn)維管理平臺，是基于移動物聯(lián)網(wǎng)的智慧建筑的運(yùn)維管理解決方案,。
特斯聯(lián)超級樓控運(yùn)維管理解決方案,，能夠覆蓋新建項(xiàng)目以及存量項(xiàng)目改造兩個(gè)大的階段。在第一個(gè)階段,，集中在商業(yè)建筑里面,，對寫字樓、酒店,、商場的改造以及新項(xiàng)目的建造,，也是我們主要的目標(biāo)市場。我們的第二個(gè)階段,，會把它放到公共建筑里面,，比如說，對機(jī)場,、車站,、醫(yī)院、學(xué)校以及各種各樣的公共場所,。
特斯聯(lián)超級樓控運(yùn)維管理解決方案,，應(yīng)用的路徑依次是商業(yè)建筑、公共建筑以及公共領(lǐng)域,。我會從特斯聯(lián)超級樓控的落地案例,，為大家做一些分享和解讀。
我們在做案例分享和解讀的時(shí)候,，有四個(gè)維度：
第一個(gè),，從代表性的行業(yè)里面來進(jìn)行解讀。目前我們都已經(jīng)有了具體的案例來進(jìn)落地，比如說在酒店,，在寫字樓和在商業(yè)綜合體里面,，已經(jīng)有了落地的應(yīng)用。
第二個(gè),，是代表性的城市,，我們在北京、上海,、鄭州,、重慶、武漢,、廣州,、南京等城市已經(jīng)有了項(xiàng)目落地。
第三個(gè)維度,，是有代表性的項(xiàng)目,。比如北京諾金酒店、北京大學(xué)承澤園校區(qū),、“中原第一高樓”鄭州千璽大廈,、重慶國際金融中心（IFC）及大融城的商業(yè)綜合體。
第四個(gè)維度,，是代表性的階段,。我們在新建項(xiàng)目和存量項(xiàng)目的改造上分別做了應(yīng)用。
首先,，我為大家解讀的第一個(gè)案例,，是北京諾金酒店。這個(gè)酒店,，是在新建項(xiàng)目的階段,，就應(yīng)用了我們的超級樓控解決方案。
諾金酒店是國際五星級標(biāo)準(zhǔn)的酒店品牌,，地上建筑面積58,000㎡,，高度是25層。我們超級樓控的應(yīng)用,，在這個(gè)項(xiàng)目上,，把所有弱電的子系統(tǒng)分成了12個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊。把每一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化模塊的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)接入到平臺上面,，首先進(jìn)行系統(tǒng)的用能分析,，以及能源消耗概況，還有配額,。最后,，我們對每一個(gè)子系統(tǒng)設(shè)置了系統(tǒng)報(bào)警概況以及環(huán)境條件,，同時(shí)我們將消耗的電量折成碳排放，顯示在最右下角位置,。目前,，諾金酒店已經(jīng)建成完工，應(yīng)用了一年多時(shí)間,，效果非常好,，大家有機(jī)會到北京，能夠入住酒店并能夠進(jìn)行實(shí)地體驗(yàn),。
第二個(gè)案例,，是北京大學(xué)的承澤園新校區(qū)。項(xiàng)目在北京屬于智慧校園,，是新建的項(xiàng)目,。我們將整個(gè)超級樓控全部應(yīng)用到新的校區(qū)里面。我們的出發(fā)點(diǎn)是基于校區(qū)管理和運(yùn)作角度,，用整個(gè)平臺進(jìn)行園區(qū)的全面控制和運(yùn)營,。這個(gè)平臺能夠真正實(shí)現(xiàn)人員、車輛,、設(shè)備、能源的平臺化,、可視化以及智能管理,，實(shí)際達(dá)成了同一平臺，各個(gè)子系統(tǒng)能夠?qū)崟r(shí)的切換和管理,。
承澤園校區(qū)五大模塊分別起到以下作用：
第一個(gè)模塊,，運(yùn)行管理。擺脫了對專業(yè)人員的依賴,，解決了工程師短缺問題,；能夠解決集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營和考評；能夠協(xié)調(diào)各個(gè)樓宇之間的自控系統(tǒng),，長時(shí)間無法進(jìn)行升級以及節(jié)能運(yùn)行的問題,；
第二個(gè)模塊，設(shè)備設(shè)施管理,。能夠?qū)θ?shù)以萬計(jì)的機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)行資產(chǎn)管理,；解決維修工作難以有效計(jì)劃問題；因?yàn)槿鄙兕A(yù)防性維護(hù)而產(chǎn)生高昂的維護(hù)成本,；
第三個(gè)模塊,，屬于智能通行。能夠?yàn)榻搪殕T工,、能夠?yàn)樵L客,，提供非常人性化的通行方式,。
第四個(gè)是智慧停車模塊。除了能夠解決教職員工,、在校師生的停車出入,，也能夠有效地對訪客的停車來訪，進(jìn)行人性化的管理和通行,。
第五個(gè)是合同能源管理模塊,。能夠在嚴(yán)格的節(jié)能減排政策環(huán)境下，有效協(xié)調(diào)管理日益增加的用能需求和能源成本,。使業(yè)主和物業(yè)方有機(jī)會坐享節(jié)能收益,，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升值。
基于上面這些數(shù)據(jù),，可以通過特斯聯(lián)超級樓控解決方案,，統(tǒng)一對建筑的設(shè)備設(shè)施、能源使用等情況,，做一個(gè)合理的安排,。
剛才講到的是兩個(gè)新建項(xiàng)目案例，下面來講一個(gè)存量項(xiàng)目改造案例,。這個(gè)項(xiàng)目位于重慶,，屬于一個(gè)商業(yè)綜合體+寫字樓。這是一個(gè)存量項(xiàng)目改造,。整個(gè)重慶英利國際金融中心在解放碑,，位于解放碑的核心區(qū)，總建筑面積超過16萬平米,。
我們對這個(gè)項(xiàng)目的改造分成兩個(gè)部分：一個(gè)部分是對寫字樓進(jìn)行改造,。寫字樓，高是61層,，屬于核心地標(biāo),。寫字樓的部分和商業(yè)部分全部進(jìn)行了人員通行、車輛通行,、設(shè)備設(shè)施管理,、運(yùn)行管理以及能源管理模塊。目前項(xiàng)目已經(jīng)完全改造完成,，并且運(yùn)行的數(shù)據(jù)非常良好,。我們有每個(gè)月的報(bào)表，從我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里可以看到,，在整個(gè)中央空調(diào)部分,，我們的解決方案每個(gè)月實(shí)際的節(jié)能效果大約在20%到25%，這是相比往年進(jìn)行同比的一些數(shù)據(jù),。
我要和大家分享的最后一個(gè)案例,，是位于鄭州鄭東新區(qū)的千璽廣場,。千璽廣場項(xiàng)目大約24萬㎡，目前是中原第一高樓,，總高度大約是280米,，分為地上60層和地下4層。它在40層以下為寫字樓,，在40-60層的這個(gè)區(qū)間,，屬于萬豪酒店。我們可以從圖片上看到,。它也是一個(gè)存量的項(xiàng)目,，我們也把超級樓控的全部應(yīng)用模塊用到這個(gè)上面。從目前我們拿到的數(shù)據(jù)上來講,，我們每個(gè)月同比節(jié)能的數(shù)據(jù)大約在24%左右,。
講到今天最后一個(gè)方面，也即面對建筑的智能化趨勢,，物業(yè)公司和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何改變,。我想從三個(gè)角度來為大家做一個(gè)溝通。
首先,，從開發(fā)商的角度,，要從銷售導(dǎo)向逐步轉(zhuǎn)入運(yùn)營導(dǎo)向。我非常強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是什么呢,？智慧建筑并不一定意味著成本增加!這是澄清大家的一個(gè)誤區(qū)——智能化水平提高了就會增加非常多的這個(gè)成本,，其實(shí)不是這個(gè)樣子的!只需要我們在設(shè)計(jì)的這個(gè)階段，能夠有一個(gè)深化設(shè)計(jì)了方案,，將各個(gè)子系統(tǒng)之間的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，所有數(shù)據(jù)能夠接到我們將來的運(yùn)維平臺上面,，并不會增加我們的成本,。
第二，是從物業(yè)公司這個(gè)角度,。很多的物業(yè)公司,，在對超高層建筑以及大型的商場以及酒店，在建設(shè)階段時(shí),，就介入進(jìn)行了顧問,。這些顧問，目前來講大多局限于對人員以及對將來一些服務(wù)的角度,，很少有物業(yè)公司能夠?qū)φ麄€(gè)大的機(jī)電設(shè)計(jì)方案提供深化的設(shè)計(jì)建議,。所以，物業(yè)公司也要能夠非常重視將來運(yùn)營的這個(gè)角度,。從運(yùn)營角度的出發(fā),，對整個(gè)大的機(jī)電設(shè)計(jì)方案提供一些深化的設(shè)計(jì)建議,。
第三，開發(fā)商和物業(yè)公司目標(biāo)其實(shí)是一致的,，在建設(shè)階段,，我們要提升物業(yè)的價(jià)值，通過智慧建筑的宣傳,，能夠提升物業(yè)的價(jià)值,，產(chǎn)生一個(gè)營銷的爆點(diǎn)。進(jìn)入到交付運(yùn)營階段以后,，能夠用智慧建筑的這種平臺提高管理效率,，降低對人的依賴，同時(shí)能夠?qū)σ粭澖ㄖM(jìn)行節(jié)能的運(yùn)維管理,形成智慧建筑這樣一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目,。
我們所有的解決方案都應(yīng)該是瞄準(zhǔn)未被滿足的用戶需求,。通過剛才的介紹，我認(rèn)為,，大家會跟我有一個(gè)共識：智慧建筑的解決方案,，其實(shí)是物業(yè)公司，同時(shí)也是我們的開發(fā)商一個(gè)真實(shí)的需求,。它對提升物業(yè)的價(jià)值,，對產(chǎn)生營銷的爆點(diǎn)，對將來提升運(yùn)作效率,，降低能耗,，有非常巨大的作用。那么,，在真正的需求難被滿足的時(shí)候,，我們需要達(dá)到需求和經(jīng)濟(jì)的平衡。如果我們從建設(shè)的階段就能夠把深化的設(shè)計(jì)方案提出來,，在不增加我們建造成本的前提之下,，將整個(gè)對準(zhǔn)運(yùn)營的解決方案植入，能夠?yàn)閷磉\(yùn)營帶來巨大的收益,，是非常有價(jià)值的,。
我今天就講到這里，謝謝大家,。
Q&A環(huán)節(jié)
提問一 劉燚 北京電旗
智慧建筑對通信網(wǎng)絡(luò)的需求有多大,，4G和5G網(wǎng)絡(luò)到底能起多大作用？
賈總：感謝第一個(gè)問題,。智慧建筑,，對網(wǎng)絡(luò)的要求其實(shí)并不是太高。因?yàn)樵谡麄€(gè)建筑里面,，我們的數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)數(shù)有限,，而且數(shù)據(jù)的傳輸是一些結(jié)構(gòu)化,、標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)。所以整個(gè)的數(shù)據(jù)傳輸量并不大,。這是對帶寬方面的壓力,。
在技術(shù)協(xié)議方面，有兩個(gè)趨勢：一個(gè)是用NB-IoT,，另外是用LoRa,。目前的話，都分別有解決方案,，這是我對第一個(gè)問題的回答,，謝謝。
提問二 王楠 中科創(chuàng)達(dá)
投資經(jīng)理智慧樓宇最后的運(yùn)營權(quán)會在誰手上? 是否有出現(xiàn)第三方運(yùn)營商的趨勢,？
賈總：這個(gè)問題非常的好,。智慧建筑最后的運(yùn)營權(quán)，有可能會兩個(gè)方向：第一個(gè)是留在業(yè)主手里,，第二個(gè)是業(yè)主會委托物業(yè)公司來進(jìn)行運(yùn)營,。因?yàn)橹腔劢ㄖ倪@個(gè)管理的平臺，還是面向運(yùn)維管理服務(wù)的,。謝謝,。
提問三 尹建強(qiáng) AECOM
如何看待阿里的智慧建筑平臺?對行業(yè)有什么影響?
賈總：阿里智慧建筑的這個(gè)平臺也是剛剛出現(xiàn)不久，這也表明智慧建筑這個(gè)方向是一個(gè)非?；鸬囊粋€(gè)方向,，巨頭已經(jīng)非常重視，所以阿里就出現(xiàn)了這么大的一個(gè)業(yè)務(wù)方向,。但是,，我認(rèn)為，智慧樓宇是一個(gè)非常非常專業(yè)的事情,，不僅涉及到強(qiáng)電,，涉及到弱電，還涉及到將來的運(yùn)營物業(yè)的管理,。阿里的智慧建筑平臺,，他們是希望做成像淘寶這樣的平臺,，然后很多的行業(yè)從業(yè)公司把數(shù)據(jù)放到這個(gè)平臺上面來,。但是有一個(gè)最大的障礙，就是如果每一個(gè)公司沒有辦法將數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和格式化的時(shí)候,，是沒有辦法放到這個(gè)平臺里面來的,。當(dāng)然，這可能是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象,，有可能會隨著技術(shù)的發(fā)展,，大家采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),，謝謝。
提問四 葉思靜 安徽銅陵潤科智能科技有限公司 經(jīng)理
樓宇智能化總數(shù)據(jù)如何才能實(shí)現(xiàn)降低成本,？
賈總：第四個(gè)問題,，我的理解是數(shù)據(jù)對建筑節(jié)能的影響。如果我的理解不對,，可以再進(jìn)行溝通,。當(dāng)我們知道整個(gè)建筑里面設(shè)備的總的運(yùn)行數(shù)據(jù)的時(shí)候，知道車輛實(shí)時(shí)進(jìn)出的數(shù)據(jù)的時(shí)候,，以及知道人員進(jìn)出的數(shù)據(jù)的時(shí)候,，那么我們就通過一種自動運(yùn)行的算法，來調(diào)節(jié)整個(gè)建筑物,，比如空調(diào)的溫度濕度,、燈光以及整個(gè)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的速度。通過數(shù)據(jù)反過來影響我們的運(yùn)行策略,，這樣的話,，就能夠最大程度地滿足我們?nèi)诵曰男枨螅约敖档驼麄€(gè)建筑的能源無謂消耗,。謝謝,。
提問五 閻杰 美的中央空調(diào) 工程師
特斯聯(lián)的BA系統(tǒng)用哪家的產(chǎn)品？
賈總：第五個(gè)問題,，我可以從兩個(gè)部分來進(jìn)行回答,。第一部分，存量項(xiàng)目的改造已經(jīng)存在BA了,，我們需要對BA系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)接入以及改造,，把數(shù)據(jù)放到我們的平臺上面，進(jìn)行反向的控制,。這是針對存量項(xiàng)目,。
對于新建項(xiàng)目，我們也會進(jìn)行一個(gè)深化的方案設(shè)計(jì),。對業(yè)主指定或者是設(shè)計(jì)院初步選定的廠家BA,，我們給出一個(gè)我們自己的建議。對于新建項(xiàng)目來講,，目前常用的幾個(gè)大的廠家品牌,，比如說江森自控、霍尼韋爾,、西門子等等,，他們都有自己的優(yōu)勢，謝謝。
提問六 增加 百微電子開發(fā)有限公司（智能家居開發(fā)及銷售）
智慧建筑與智能家居在哪些方面能進(jìn)行重合開發(fā),？
賈總：第六個(gè)問題,，問的也是專業(yè)。我可以從一個(gè)項(xiàng)目的角度來回答這個(gè)問題,。比如說,，現(xiàn)在有一棟寫字樓，已經(jīng)使用了8到10年的時(shí)間,。那么,，為了提升寫字樓的價(jià)值，我需要對這棟寫字樓重新進(jìn)行裝修,，提升物業(yè)管理水平,，提升整個(gè)寫字樓的水平。那么,，從哪兩個(gè)角度來提升呢,？
第一，對整個(gè)機(jī)電系統(tǒng),、對中央空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行改造,；第二，可以采用現(xiàn)在非常高標(biāo)準(zhǔn)的美國WELL認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn),，對室內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行認(rèn)證,。美國WELL認(rèn)證是針對我們的使用環(huán)境、空氣的質(zhì)量,、溫濕度等等這些問題,。我們拿到這些數(shù)據(jù)以后，通過作用于超級樓控的這個(gè)平臺,，根據(jù)室內(nèi)外溫度,、空氣質(zhì)量以及天氣狀況，來對整個(gè)室內(nèi)的溫濕度環(huán)境進(jìn)行調(diào)節(jié),。這樣的話,，特斯聯(lián)超級樓控系統(tǒng)就和室內(nèi)整個(gè)智慧家居系統(tǒng)形成聯(lián)動，形成數(shù)據(jù)的對接,，并且形成了反向的控制,。既讓在里面的人非常舒服，又達(dá)到了節(jié)能的效果,。
提問七 龐振澤
地產(chǎn)類企業(yè)做智慧建筑,，怎么定位自己的優(yōu)勢劣勢分別是？
賈總：關(guān)于地產(chǎn)類的企業(yè)做智慧建筑這件事情,。我的態(tài)度是,，專業(yè)的人做專業(yè)的事,，地產(chǎn)企業(yè)把自己的開發(fā)這個(gè)專業(yè)做好,。根據(jù)智慧建筑的這個(gè)標(biāo)準(zhǔn),，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位，協(xié)調(diào)建造單位,，以及協(xié)調(diào)物業(yè)運(yùn)營單位,，同時(shí)能夠把它作為一個(gè)賣點(diǎn)，把房子賣好或者是運(yùn)營好,，這是他們的專業(yè),。
智慧建筑涉及到的東西非常廣，有建筑科學(xué),、有IT,、有暖通空調(diào)、有各種各樣的弱電子系統(tǒng),。這些東西不是地產(chǎn)企業(yè)的最長項(xiàng),。我認(rèn)為不如設(shè)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，然后找非常優(yōu)秀的一流合作伙伴來完成智慧建筑的建設(shè),。這應(yīng)該是給開發(fā)商的一個(gè)建議,，謝謝。
提問八 梁卓敏 粵海地產(chǎn)
賈總您好,，我想了解下您剛剛提到的根據(jù)人流量,、車流量、人流密度等數(shù)據(jù)調(diào)整建筑設(shè)備運(yùn)行策略實(shí)施節(jié)能具體指的是對什么設(shè)備的控制,？能不能舉例子詳細(xì)說說,？
賈總：您的問題非常專業(yè)。首先,，有一個(gè)前提,，我們所有的項(xiàng)目都是非常高端的項(xiàng)目。人流量,，以寫字樓為例,，我們是通過寫字樓的閘機(jī)通行系統(tǒng)以及電梯的梯控系統(tǒng)，來把人的通行數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳到我們平臺上去,；車的流量,，進(jìn)地庫的時(shí)候，車的出入抬桿以及攝像頭,，都會把車的信息傳到平臺,。
（感謝特斯聯(lián)科技常曉敏、王閨臣等對本文有巨大貢獻(xiàn),。）
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